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海南成首 个全面推行现房销售省份 期房是否将退出历史舞台?

山南水北2020年03月09日 11:46   
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[导读]海南成首 个全面推行现房销售省份 期房是否将退出历史舞台?
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  在海南省3月7日的房地产调控新政里,“新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度”一句话震惊了全国楼市。
  虽然先前部分城市对“现房销售”有过各种尝试,但在一省范围内全面推行还尚属首 次。这意味着,未来海南老百姓买房时将不用再担心被装修华丽的样板间欺骗。但这也让很多开发商颇为担心:现房销售会将资金回流的时间延后一两年,是否会抬高投资风险?
  多地试点却鲜有全面推行
  往前倒推4个月,深圳首 个试点现房销售的楼盘龙华金茂府历经3年建设期后,终于开盘。“10多万元人民币的均价,600多套房至今没卖完。”目前深圳一名销售代理仍在为这个现售项目奔波推广。
  2016年,深圳试点现房销售。当年,金茂和电建以82.9亿元人民币的总价联合拿下首宗试点地块,命名为龙华金茂府。这是深圳第一宗,也是唯 一一宗。“试点现房销售主要是为了让房企理性拿地,避免高杠杆,杜绝交房时货不对板。”广东省住房政策研究中心首 席研究员李宇嘉说,现房比期房资金回流时间长,资金实力较强的房企才会参与。
  杭州在2017年也一度增加“溢价50%需现房销售”条款,约20宗地块受影响。2018年“广东研究取消商品房预售”的消息不胫而走,之后相关机构回应只是内部征求意见、并非正式实施。广东中山也曾有现房销售的要求,但只是试点。
  “海南的规定可认为是全国首 个省级现房销售的政策。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,此类政策意图通过现房销售的模式,防范各类烂尾楼的出现。
  现房对开发商资金要求更高
  最 先实施预售又最早试点现房销售的深圳为何只有一宗试点地块成交?在业内看来,试点过程中发现的问题,给后续政策带来借鉴。“既限价又要现房销售,对房企的压力过大,也不利于价格调控。”李宇嘉分析,资金回流时间长促使成本上涨,也导致开发商开发成高端住宅,反而抬高了房价。
  “2017年杭州楼市本就供应紧张,现房销售对商品房的供应速度有所影响,也加剧了供需矛盾。”杭州中房信息科技公司首 席企业咨询师陈焕春解释,杭州当年政策的本意是通过设置溢价率门槛来避免出现高价地块。但没想到,由于当时土地市场格外火热,地块几乎都突破溢价50%的限制。
  从另一方面来看,开发商对现房销售也有顾虑。“最大的风险还是资金。”一家知名房企相关负责人说,开发商投资考虑的是投资何时回正。先前,以“高周转”标榜的碧桂园等开发商都对项目有严格的资金回流期限。而现房的周期通常在两年半以上,未来政策一旦趋紧,会增加开发商的投资风险,投资意愿自然降低。
  推广现房还需“因城施策”
  值得注意的是,虽然个别省份和城市采取了现房销售的政策,但预售依然是我国房地产相关法律和条例中所允许的销售方式。
  对比来看,现售与预售各有利弊。“现售可以避免出现货不对板,但预售也有利于开发融资。”北京大学房地产法研究中心主任楼建波分析,与其他国家相比,我国一些楼盘开发规模较大,再加上有开发期限限制等原因,很难像国外开发商拿一块地慢慢开发,再销售现房。
  但不可避免的是,先前的确出现了不少预售损害购房人权益的事件。楼建波举例,同样是预售,在美国,预售只需购房人提交一部分定金,且由第三方托管;开发商也能以此判定房产的受欢迎程度,同时有助于银行方面的融资。另一方面,针对预售制度的漏洞,多地也曾尝试提高预售门槛,实施预售资金监管,收获了不错的效果。
  海南此次出台的现房销售制度是放在了一份名为《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》的政策中。归根结底,推行现房销售是为了促进市场平稳发展。业内认为,海南目前是全域限购,外地炒房客无法进入市场,本地购房人需求有限,与深圳、杭州的情况有所不同。
  现房销售是否会被更多城市效仿?楼建波说,不管是现售还是预售,都得根据不同地区的实际情况来判断,这也符合目前我国房地产市场调控“因城施策”的要求。

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